倍悦网配资克而瑞地产：一季度地产市场止跌企稳京沪深杭二手房市场成交同比增17%

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智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，一季度房地产市场止跌企稳，京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌，二手房作为新房先行指标促市场预期修复，加速整体市场回稳。

二手房市场作为新房市场“晴雨表”，一方面具有先行指标特征，对政策敏感度更高；另一方面，二手房价格企稳也有助于稳定新房市场预期。克而瑞地产选取了短期内热度较高的北京、上海、杭州和深圳，解析当前市场止跌回暖进程。

京沪深杭一二手房成交同比持增，二手回升表现又好于新房

从一二手住宅成交同比增幅来看，除深圳之外，二手房增幅普遍大于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳基于新房供应迎来阶段性爆发和去年基数较低，一季度新房成交同比增83%。

事实上，二手房市场作为新房市场“晴雨表”，一方面具有先行指标特征，对政策敏感度更高，2025年"认房不认贷"政策后，重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周；另一方面，二手房价格企稳也有助于稳定新房市场预期，深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新房启动涨价。基于二手房市场这一特性，通过着重分析京沪深杭四城二手房成交结构差异化，挂牌量价变化等特征判断刚需、改善客群入市情况，房价是否已经止跌回稳等，分析当前市场止跌回稳进程。

二手挂牌量延续高位波动但增速放缓，千万豪宅挂牌占比上升

1、京沪深杭二手挂牌量增速放缓，深杭同环比跌幅1-2成

为了更好的分析3月以来二手房业主心态变化，克而瑞地产聚焦了二手成交热度较高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市，从CRIC监测的四城新增挂牌套数来看，2025年一季度基本都呈现出逐月递增态势，4月前20日业主挂牌积极性略有回落倍悦网配资，环比2025年3月日均都出现了回落，同比来看，北京、上海分别增长16%和55%，而深圳、杭州下降11%和19%。

2、京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，深圳不升反降

从新增挂牌套数总价段来看，2025年以来京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增：北京呈现稳态特征，总价800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%左右；上海、杭州则呈现出明显上扬态势，尤其是2025年4月以来总价800万以上新增挂牌量占比达到了2025年以来高点。而深圳则呈现出明显差异化特征，仅总价800万以上各面积段占比均出现了不同程度的回落，高端业主挂牌积极性不升反降。

从面积段来看，与以上结论基本类似，北京、上海、杭州虽然160平以上面积段新增挂牌量占比均不足10%，但是从月度变化趋势来看，基本呈现出持稳或稳中有增态势，仅深圳一城显著回落。

目前来看，豪宅出现短期挂牌量上升，克而瑞认为业主心态可能存在以下变化：一是高位套现的避险心态：一方面一线城市核心地段豪宅长期被视为抗跌资产，但当前宏观经济增速放缓、房地产行业整体调整，部分房东认为豪宅价格可能已触及阶段性高点，选择在高位套现以锁定收益。另一方面房地产税试点预期、遗产税传闻等政策不确定性增加持有成本，尤其是多套房持有者倾向于提前减持高总价资产，避免未来政策冲击。二是流动性需求驱动下的优化资产配置，全球加息周期下，海外资产(如美元资产、海外房产)收益率吸引力上升，房东可能抛售国内不动产以置换更高收益或更安全的境外资产。三是“卖旧买新”的置换需求，近两年来以上海为代表的核心一二线城市新房豪宅供应大爆发，产品力持续升级，随着四代宅、高得房率、高装配标准的优质豪宅入市，也客观上使得部分豪宅客户将置换需求前置。

3、京沪深杭总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力

4、京沪深总价500万-800万元中高改房源挂牌稳定且占比约2成

刚需房源成交过半但集中度下降，高改和豪宅占比环增

1、沪深杭低总价成交集中度下降，500-3000万成交占比环增

2、京沪深杭140平以上成交占比同环比齐增倍悦网配资，高改和豪宅供求活跃

从成交面积段来看，与高总价段成交占比持增结论趋同，高改和豪宅需求旺盛，京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增。

而从140平以内面积段来看，京深杭90-140平成交占比环比持增，主要源于这一面积段多为三房设计，功能性完备，可以满足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高，跌幅较为显著的多集中在70-90平中等面积段，而70平以内刚需面积段则呈现出显著的差异化特征，北京成交套数占比同环比齐降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趋势，主要得益于“四限”松动后新政对刚需客群的刺激作用较为显著。

3、成交占比环增多为城市核心区，深杭主力区域集中度上升

半数二手小区房价环增、高端领涨，价格止跌向刚需延伸

1、沪深杭二手房价环比上涨小区占比波动上行至50%以上

北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房价进一步确立企稳势头，2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行，北京上涨小区占比也达到了46%。事实上，上海、杭州已连续两个月均有过半小区房价环比上涨，加之土拍延续火热表现，也为二手房价企稳回升奠定预期，杭州2025年3月二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来70城环比涨幅新高。

2、京沪近1年议价空间逐步收窄，沪深杭议价空间均不足20%

3、京沪深高端小区房价领涨，沪深杭约半数刚需小区房价环增

从小区类型来看，高端小区率先显露出了量价齐升的积极信号，除杭州外余下三城3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比上涨。值得关注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势倍悦网配资，本月约半数刚需小区房价环增，占比较2025年2月出现了显著上升。

事实上，较高端小区而言，目前刚需、改善类小区挂牌规模更大，在大量平价房源长期待售的背景下，随着成交显著放量，房价走势迎来了新的“平台期”。随着二手房交易的持续放量，买方扫清当前的低价挂牌房源之后，刚需、改善类房源将开启新一轮的上涨周期。

京沪深杭二手由“以价换量”正转至“量增价稳”，供需活跃预示回稳进程加速

1、京沪深杭二手房新增挂牌量、成交规模延续高位波动

2、刚需产品成交集中度下降，高改和顶豪成交占比回升

而从成交结构来看，虽然小面积、低总价刚需产品仍占比一半以上，不过从成交集中度略有回落，此消彼长的当属高改和顶豪产品，即总价500-3000万、面积140平以上成交套数占比均有上行态势，此外二手房成交区域也有向城市核心区域不断聚焦的趋势，以北京海淀区、东城区；上海徐汇区、普陀区、长宁区，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区为典型代表，其中深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区成交套数占比均为本城市TOP3区域，主力区域的成交集中度还在持续上升。相较而言城市外围区域成交占比低且环比持降，市场热度显著回落。

3、高端小区房价领涨，刚需小区止跌，市场信心持续修复

从房价层面来看，二手房价已呈现出止跌态势，北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房价进一步确立企稳势头，2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行，北京上涨小区占比也达到了46%。价格博弈进入新平衡阶段。上海、深圳、杭州议价空间相对较小，均不足20%。从环比变动来看，北京、深圳、杭州均有小幅微增态势，仅上海一城微降1pcts；同比来看，近一年来，北京、上海二手房议价空间均有逐步收窄态势，而深圳、杭州议价空间稳中有增，不过仍在20%以内。

此外，高端小区领涨，刚需、改善积蓄势能。CRIC监测数据显示，除杭州外余下三城3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比上涨。值得关注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势，本月约半数刚需小区房价环增，占比较2025年2月出现了显著上升。

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